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 主题:未经授权擅自卖房买卖合同是否有效?
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大海男,离线了
  
  等级:管理员 野蛮人
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 未经授权擅自卖房买卖合同是否有效?
 ■案情简介:蔡某将自己的一处房屋借给其亲戚孙某居住。因蔡某长年在外地工作,2006年,孙某找到赵某提出欲出售房屋。赵某知道此房系蔡某所有,便提出要求见到蔡某后再作决定是否购买。2006年8月10日,蔡某向赵某表示孙某欠其两万元,欠款付清后孙某方可有权处分此房屋。2008年2月25日,孙某表示其已经将钱款还清,但并未向赵某出具任何欠款已还清的证明材料。在此情况下,赵某与孙某达成房产认购合同,并将该房屋过户到赵某名下。蔡某得知后,认为自己才是该房屋的所有权人,孙某在未经授权的情况下,擅自将房屋出售给他人构成无权处分,因此孙某与赵某所签订的房屋买卖合同为无效合同。而赵某则提出自己为“善意第三人”,自己的合法权益受法律保护。无奈之下,蔡某求助于律师:未经授权擅自出卖房屋,买卖合同是否有效?

  ■律师分析:《中华人民共和国合同法》第48条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

  《中华人民共和国物权法》第106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  在未经蔡某同意的情况下,孙某擅自将借住房屋出售给他人的行为构成无权处分,其所签的售房协议系无效合同。赵某明知房屋系蔡某所有,在没有确定被告是否还清两万元欠款的情况下,即与孙某签订购房协议,不属于法律意义上的“善意第三人”,其由此取得的房产权不受法律保护,应当予以返还。

 
   2009-02-13 09:09
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